Grandes construções e empreendimentos urbanos devem passar pelo Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), instrumento que avalia os efeitos sobre a infraestrutura e a vida dos moradores e trabalhadores do entorno. O documento técnico, previsto na Lei Federal nº 10.257/2001, conhecida como Estatuto da Cidade, identifica impactos positivos e negativos dos projetos e estabelece medidas para reduzir danos à comunidade.
Como ferramenta de apoio ao licenciamento urbanístico, o EIV subsidia as decisões do poder público municipal na concessão de licenças empresariais - seja para construção, ampliação ou funcionamento. Por meio de relatório multidisciplinar, o estudo abrange uma ampla gama de aspectos: do adensamento populacional à geração de tráfego, passando pela demanda por transporte público e pela valorização imobiliária.
Investidores que buscam casa em leilão no RJ ou demais regiões encontram nos estudos de impacto da vizinhança um diferencial para suas aquisições. O exame antecipado desses relatórios revela ao comprador as mudanças planejadas para o entorno e seus possíveis reflexos sobre a valorização do futuro imóvel.
EIV analisa impactos de empreendimentos aos moradores
De acordo com a legislação, o EIV é um instrumento técnico que tem por finalidade avaliar os efeitos provocados por empreendimentos na dinâmica urbana local e no bem-estar da vizinhança. Por meio dele, é avaliado como o projeto afetará aspectos do cotidiano, incluindo infraestrutura da região, sistema viário, uso do solo, tráfego, paisagem urbana e patrimônio cultural local.
O estudo difere do Estudo de Impacto Ambiental (EIA) que concentra-se apenas nos aspectos ambientais. No EIV, são pesados elementos como adensamento populacional, uso e ocupação do solo, valorização imobiliária, geração de tráfego para o local e demanda por transporte público. A elaboração do estudo exige uma equipe multidisciplinar que pode incluir, além de urbanistas, arquitetos, geógrafos, engenheiros ambientais, advogados, especialistas em meio ambiente e engenheiros de tráfego.
Outro aspecto do processo de elaboração é a participação pública. O EIV contempla o envolvimento da comunidade impactada, oferecendo canais para que os moradores exponham inquietações e propostas. A participação ativa ajuda a promover a transparência e a inclusão social no processo decisório, de modo que as providências tomadas ao fim do estudo também contemplem os interesses e as necessidades das pessoas afetadas pelo empreendimento.
Quando o EIV se torna obrigatório?
Ainda de acordo com a legislação, a obrigatoriedade do estudo varia de acordo com o tamanho e a natureza do empreendimento, conforme previsto nas normas municipais. Os projetos de grande escala precisam apresentar o documento para obter as licenças necessárias.
Entre os empreendimentos que costumam estar sujeitos à elaboração do EIV estão desde grandes estabelecimentos comerciais e de lazer até equipamentos urbanos essenciais, abrangendo hipermercados, shopping centers, hospitais, instituições de ensino, loteamentos, indústrias de médio e grande porte, edifícios comerciais volumosos e infraestruturas de saneamento e gestão de resíduos.
Compradores que analisam oportunidades como imóveis em leilão pelo Itaú precisam considerar não apenas o preço e a localização, mas também as transformações urbanas previstas para a região. Um shopping center planejado para as proximidades, exemplifica a consultoria CG Ambiental, “pode causar um grande aumento de tráfego veicular na região”, embora também contribua “para a valorização imobiliária do local”.
Como funciona o processo de elaboração do EIV?
O processo de elaboração do EIV segue uma estrutura específica. Primeiro, há a caracterização do empreendimento, incluindo identificação, localização, objetivos e justificativas do projeto proposto.
Em seguida, é realizada a caracterização da vizinhança, com identificação, definição e diagnóstico da área de influência do empreendimento antes de sua implantação. O terceiro passo envolve a caracterização dos impactos, identificando tanto os positivos quanto os negativos decorrentes da instalação do empreendimento.
Em seguida, são estabelecidas as medidas mitigadoras, relacionando ações de prevenção, recuperação, mitigação e compensação de impactos que devem ser adotadas para minimizá-los. Uma vez finalizado, o documento é encaminhado à Prefeitura ou ao órgão responsável para avaliação.
O que compradores de imóveis devem saber sobre o EIV?
Para quem planeja comprar imóvel em leilão em SP ou em qualquer outra localidade, os EIVs oferecem uma visão sobre possíveis transformações urbanas que podem afetar diretamente a qualidade de vida no local.
Empreendimentos sujeitos ao estudo podem trazer tanto benefícios, quanto prejuízos para os moradores do entorno, especialmente aqueles com capacidade de sobrecarregar a infraestrutura ou prejudicar a mobilidade urbana.
Grandes projetos podem afetar tanto o trânsito local, quanto a procura por serviços públicos, fatores que tendem a diminuir o interesse de potenciais compradores e inquilinos que buscam tranquilidade e facilidade de locomoção.
Por outro lado, o desenvolvimento de novos empreendimentos atrai comércios e serviços para a região, podendo valorizar o imóvel. O impacto na rentabilidade, portanto, dependerá do equilíbrio entre os benefícios do desenvolvimento urbano e os possíveis transtornos causados durante e após a implantação dos projetos.
Exemplo prático de aplicação do EIV
Um caso concreto de aplicação do EIV, relatado pela CG Ambiental, ocorreu no município de Caldas Novas, em Goiás. A cidade, reconhecida como a maior estância hidrotermal do mundo, enfrentava problemas com o Caldas Country Show, evento anual que atrai cerca de 60 mil pessoas.
Em 2012, o Ministério Público exigiu a apresentação do EIV devido aos problemas enfrentados pela população local, que incluíam “congestionamento, aumento da violência, poluição sonora, furtos e roubos, acúmulo de resíduos nas ruas”. A implementação do EIV resultou em diversas medidas, como melhorias na sinalização de trânsito, utilização de sistemas de som direcionados, elaboração de Plano de Gerenciamento de Resíduos Sólidos e venda limitada de ingressos.
Segundo a CG Ambiental, “o EIV desempenhou um papel crucial para Caldas Novas, servindo como mediador entre os interesses dos organizadores do evento e os da população envolvida”.
